天运注册-平台网址摘要:通过较系统地分析论述农用地的概念及特点,农用地的价格特性,归纳了其评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法,并指出各种方法的应用范围。

　　随着我国国民经济的发展,农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视。现在,涉及农用地价格评估的问题越来越多,如以农地申请抵押贷款、农地价格清算等,以及很多在农用地流转过程中涉及到的土地价格评估问题,农用地估价变得日益重要。由于国家曾长期禁止农业用地转让、出租和抵押等,对农业用地估价很少进行专门研究。现根据资源性资产评估有关理论、方法,就农业用地宗地评估进行简单的探讨。

　　农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。狭义的农业用地主要指耕地。

　　1.农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中,不仅没有削弱人类对土地的依赖性,还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰,用新的生产资料或产品替代,如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料,时至今日,还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。

　　2.农用土地资源,只要利用得当,不仅有自行恢复和再生的能力,而且可以永续利用。相反,如果掠夺式的过度利用,其生产能力就会遭受破坏,即使可以恢复也要花费一定的时间和投资,甚至是不可恢复的。

　　3.农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的,功能是复杂的。它既利用土地本身,又利用土地的地上环境条件(如地形、温度、光照、降水等)。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用,而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。

　　4.农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础,由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成,以作物群落为中心,以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统,农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换,从而维持土地生态经济系统的稳定,使土地价值(效用)(含农用地资源价值)得到充分、持久的实现。

　　农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件(土壤、气候、地形)下,农用地所能生产农作物的能力;收益能力则为获取纯收益大小的能力。但纯收益是由生产量乘以价格并扣除生产成本而得;生产量取决于农用地的生产能力,价格则遵循市场价格,不同的农用地之间不存在差别;生产成本因农用地的区位条件(交通、生产技术、距市场远近等)不同而有区别。因此农用地的价格可以说是由收益能力所构成。

　　农用地估价时,对该农用地进行是否会变更使用的判断至关重要。如不变更使用,则收益价格与市场价格差距较小(当然,对变更使用后的农地进行估价,尤其是变更为建设用地,就不再称为农用地估价,其估价过程中应考虑的因素和估价目的也就不同)。在农业用地内部,如由耕地变为果园、菜地、鱼池等,其价格会发生很大变化。这要求农地估价过程中,不仅要明确估价目的,而且要明确估价过程中的土地利用状况。

　　目前在农用地估价时可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等进行评估。

　　收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。

　　公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。

　　由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时,农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。

　　因为农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。

　　土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,所以在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。

　　农用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根据收益递减原理在计算时应根据当前收益能力结合区域平均收益能力计算。

　　农用地一般有主产和副产之分,主产是指作物的果实(水稻、小麦等),副产是指秸杆等有一定经济价值的产物。在计算总收益时主产、副产应同时计算在内,而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价计算(市场化价格),而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出宗地的实际总收益。对于多年生经济作物,计算收益时当然应以宗地内现有作物的产量收益计算。

　　农地的费用主要包括土地开发费和农业生产每年经常性费用两种。土地开发费包括土地基本配套设施的开发费和土地的熟化费用两种。

　　该费用主要包括沟、渠、田、林、路的配套费用,这是土地进行农业生产的必要条件。

　　主要是指土地逐渐由荒地改造为熟地的过程中所需要投入的各项费用,土地熟化的标志是土地能生产纯收益。随着投入的增加土地肥力不断增强、土地熟化程度不断提高,纯收益也越来越高。土地的熟化,除施放有机肥外还要进行多种方式进行耕作以达到土壤熟化的目的。可以通过调查当地土壤熟化的主要方式及其经营费用就可以使其费用量化。

　　农业生产方式不同导致农业生产的年经费不同,一般生产年经费包括种苗费、肥料费、水费、人工费、机工费、农药费、农舍费、农田水利设施维修费和相关税费等。

　　以上各种农业用地的费用,在采用具体估价方法时需作具体分析,不能一概而论。对于采用收益还原法测算农业用地地价时费用具体包括以下内容:

　　对于一般种植业来说种苗是指种子或秧苗等。农作物的种苗费可由市场价格结合区域每亩平均用量进行计算。对于多年生经济作物,它的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育,直至其获取纯收益之前所花费的大量费用,其中不仅包含了种苗的购置费,而且包括了施肥管理等一系列的费用。这些费用必须在以后的收益之中收回,也就是说在作物自然退化、品种更新、土地使用年限内完成。这时的种苗费应该是指作物重建成本的摊销费,摊销年期可视作物的经济生长年限或剩余土地使用年限而定。

　　肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,应根据实际情况分别计算。

　　由于农业基本属于劳动密集型产业,需要雇佣一定的农业工人进行生产。由于地域的差别、农业耕作期不同,工人的工作期和费用也不同,大多数雇佣工人工作期即为作物耕作期。在现阶段一定农业机械化条件下,通常只使用少量工作人员,只是在农忙时,再雇佣一些临时人员。计算时可采用当地同等条件下的雇工费用。种植经济作物的通常还需聘用一些专家和技术人员,其费用也应计入人工费。

　　由于机械化的发展,原来需要大量人工耕作的劳动,如收割播种等现在均可由农业机械完成。但由于规模的大小不同,不一定每户都需要自己购置大型农业机械,一般拥有小型农业机械即可,大型机械可以通过雇佣来解决。具体计算时可根据区域和宗地具体情况来定。通常使用小型农用机械可耕作的可不计入机工费,但应计入该机械每年的材料费和折旧费,大型农机具可采用当时的雇佣价格来计算。

　　使用必要的农药,以防止农作物的病虫害,是农业发展的必要保证。不同的作物使用的农药种类和数量不同,计算时应根据具体情况计算。

　　在一个农场建成之后,必要的农舍也就不可缺少。农舍费指的是评估宗地上的建筑物、构筑物的维修费和管理费用等,而不是指农舍的重置成本。

　　农田基本水利设施需进行清淤加固等工作,所以每年的维修费用也就成为经常性费用。有时这些费用包含在人工费之中,但通常由于时节的限制,必须有专门的费用雇佣别的工人进行,所以农田水利设施的维修费用也应专门列为费用。

　　一般经营较大规模农地的都是承包或租赁集体或国有的土地,一般合同中都规定要缴纳一定的承包费、管理费以及一定量的国家定购粮,税收一般有农业税、农林特产税等,这些税费在计算时依照合同或税法中的有些规定计算。

　　在农业生产的年经费中,还需要很多项目的费用,如材料费以及其它一些不可预见的费用等。这些费用应在具体工作时详细调查。

　　一般来说,收益率的大小与投资风险的大小成正比。土地还原利率实质上是一种土地投资收益率,是价格与纯收益之间的比率,是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。

　　求取还原利率的方法有以下四种:⑴租价比法,选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区,相同用途的三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例,以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率;⑵通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率,中华人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期国债年利率可视为安全利率,风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定;⑶各种投资及其风险、收益率排序插入法,将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原率;⑷选择存款利息率、贷款利息率、存贷款的平均利息率、资本增值率、实质利率、资本投在有息证券上的利息率等作为还原利率。

　　具体测算农业用地的还原利率时,一般可以采用安全利率 + 风险调整值的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲,获取收益的风险除国家产业政策和农产品供需对经营产生的风险外,各种自然灾害对农作物的风险也很大,如冰雹、霜冻以及旱涝等自然灾害对农业用地收益的影响就比较大。种植多年生经济作物除上述风险外,由于其生长周期较长,所以经营风险更大。由于农业科技的不断进步,新品种不断问世,品种淘汰的周期越来越短,使投资经营风险越来越大。对于一般种植业用地来讲,其风险调整值可以在1%-2%左右,而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。

　　市场比较法是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。

　　成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

　　土地取得费是指为取得土地使用权而向土地所有者或原土地使用者支付的费用。对于农业用地来说,土地取得费通常分两种情况,一种是取得集体荒山荒地进行开发的,这种取得方式一般是承包取得,土地所有权人与承包人签定承包合同规定双方的权利和义务,并收取一定费用,土地取得费一般会在合同中有所说明。另一种是国有大中型农场由于各种原因不能开发或撂荒的土地较多,故采用承包的方式对外承包,承包人支付一定土地取得费后即可得到一定年限的土地使用权。由于其取得方式为承包方式,土地使用权利也有局限。其使用权是不完全土地使用权,即承包土地使用权。

　　土地取得费一般都反映了农地在地理位置、土壤的理化性质、土壤母质、水资源及气候等方面的差异。

　　农用地的开发主要是指农业开发的基本工程(沟、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。

　　沟渠田林路的配套非常重要,其中关键的因素就是灌排水的问题。土地平整直接影响作物的生长并有利于农田排灌。路网配置的科学合理是农业规模经营农业机械化的发展所必备的。林网的建设是防止水土流失及土壤沙漠化,是持续有效合理发展农业的保证。具备了这些条件即基本具备农业生产的条件。对以上各项费用分别进行调查就可以得到区域的各项工程费用。

　　农业用地的改良也是一项成本,对于新开发的农业用地来说必须有一段时间进行熟化。对于多年生经济作物在产生纯收益之前的投入,实际上也就是土地的熟化费用(有些书上称之为成园费),它包括了购置树苗进行栽植培育等花费的大量费用,其土地熟化的标志是树苗长大并获取纯收益,由此可以计算土壤熟化费用。因此对于种植多年生经济作物的土地,地价中应包括地上青苗附着物的价格。

　　对于新开发的土地,其土地开发费的计算应当按其达到的开发状况和熟化程度结合当地的情况确定其开发费用。

　　土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率按评估期日的中华人民银行公布的贷款利息率来确定。

　　计息期间以农用地开发周期为基础,考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。

　　利润是对农用地开发投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。

　　主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费,具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。

　　土地资源是不可再生资源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集约化经营程度,能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因增加投资进行农用地开发或者中低产田改造,使农用地生产能力得到提高,而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。

　　根据上述各项的计算结果,利用成本逼近法的公式计算出农用地的初算价格,再根据实际情况进行年期、区位等项修正得到农用地价格。

　　剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

　　待估农用地的价格= 总开发价值或开发完成后的农用地的总价格─整个开发项目的开发成本─开发者合理利润 (4)

　　1.估算开发完成后的农用地价格,必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式

　　2.开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和,主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。

　　3.开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。

　　收益还原法用于有收益的土地价格,尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取,则要受到一定的社会经济情况影响,农用地又要受农产品市场行情影响,确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场,在同一供需圈内有数量足够多的交易案例,并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响,目前在很多地方(区域)的农用地评估中难以满足,缺乏有关农地买卖的法律条文规定,实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估,特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用,而非所花费的成本,也就是说,土地成本的增加并不一定会增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格。而且,单纯从成本角度考虑,难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言,成本已为社会接受,应在价格中得到相应体现。所以,尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制,且有一定的争议,但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为,此方法较为粗略,通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括:⑴农用地的投资、开发按市场机制运行;⑵国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗;⑶有统一健全的法律法规;⑷国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件,则评估结果的准确性将大打折扣。

　　现阶段农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法等。各种方法有各自的适用范围,实际应用中受到一些限制。对于农用地的转让、转包、抵押、合资、租赁等不同目的的评估,应根据实际情况选用上述方法进行。

　　[1] 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估学[M].北京:中国财政经济出版社,2000.304-335.

　　[2] 国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2000,9.115-214.

　　[5] 谷树忠.对耕地资源估价方法的探讨[J].自然资源,1997(4)

　　[6] 伊利·莫尔豪斯(腾信藻译).土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,1992.

　　根据国家有关规定,上市公司使用国有土地必须采用有偿使用方式,并要进行评估和拟订土地使用权处置方案,按批准权限报土地行政管理部门确认和批准。但是由于种种原因,有许多企业并没有对此予以足够重视,根据我们对上市公司资产评估确认审查过程中所发现的问题,现归纳分析如下:

　　这种情况主要会在比较早期设立的上市公司出现,由于当时国家有关规定还没有出台,上市公司有关运作还不规范,如1993至1994年期间,我国只是对境外上市的公司所使用的土地资产要求必须进行评估,随着上市公司的进一步发展,1994年底原国家土地管理局和国家经济体制改革委员会联合发布了《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》,提出改建或新设为上市公司的,必须要进行土地资产评估,并要拟订土地使用权处置方案,按规定的批准权限进行报批。因此,我国全面对上市公司土地资产进行评估和处置基本始于1994年末,但同时规定,已经改建为上市公司的,若没有进行土地使用权价格评估和处置方案的审批,必须补办评估和处置方案的审批。因此,对于至今还没有办理土地使用权评估、处置和报批的企业,必须要申请重新办理,否则其土地使用权不具有法律效力。

　　这种情况比较常见,有的是委托根本不具有任何土地评估资格的机构或人员进行评估,如委托资产评估机构进行评估,而这一资产评估机构又没有土地评估资格,这种情况通常是由于企业图省事,反正资产评估机构是必须要请的,干脆就一起做了;还有的是委托不具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,按国家规定,上市公司的土地评估必须选择具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,但是有的企业却委托了准A级,甚至B级土地评估机构进行评估,如1996年渤海集团股份有限公司委托济南市地产交易物业估价所(准A级)和长清县地产交易物业估价所(B级)这两家不具有A级土地评估资质的机构对其土地资产进行评估,并在其年度中期报告中直接以其评估结果作为信息披露的依据,造成被中国证券监督管理委员会处罚的结果。诸如此类的情况,企业本来是为了省事、节约成本,最终不但更麻烦、投入更多,而且对上市公司形象、效益也带来一些不良影响,是非常不值得的。

　　这种情况通常是上一种情况的延续,即为了土地资产能进入企业总资产,又不愿意办理相应的手续,就选择了不符合规定的土地评估机构进行土地评估,然后直接将土地资产计入企业总资产,不进行任何初审、确认与审批。这种没有经过审批的处置方式,对上市公司来说自然是不合法的,一旦出了问题,将严重影响企业经营与股票形象。

　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的要求,上市公司的土地资产评估结果及土地使用权处置方案应按批准权限报省级土地管理部门或国土资源部确认和审批,但有的企业却报到其他部门审批,这也是不符合国家规定的。

　　这是最严重的行为,即不按照规定到相应的主管部门进行评估结果的初审、确认和土地使用权处置方案的报批,甚至企业连原始的国有土地使用证都没有,而均由企业自行仿制。如1999年10月27日,沈阳蓝田股份有限公司的公告称,该企业因在股票发行申报材料中,伪造了沈阳市土地管理局《关于沈阳蓝田股份有限公司国有土地使用权处置方式的批复》和两份土地证以及三份沈阳市人民政府地价核准批复,致使对沈阳土地局未批准处置的两块公司土地作了违规处置,受到了中国证监会的警告并罚款100万元,并对公司董事长和相关责任人进行了警告和罚款等处理。我们相信这种结果是任何上市公司都不愿意见到的,希望上市公司的老总们和有关的主管人员能从中吸取教训。

　　上述问题只是在上市公司资产评估确认审查过程中比较常见的问题,还有许多其他类型的问题,但不管出现什么问题,都会影响企业的改制上市进程,甚至影响企业的经营发展,因此希望企业对上述问题应予以足够重视。

　　脱钩改制后的评估机构组成人员,大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来,从“大锅饭”中走出来,失去了依靠,真正成为市场人,面对市场,大多心存压力,不能很快适应市场的运转方式。

　　由于评估机构受区域影响较大,业务空间不大,市场竞争激烈,抗风险能力弱。在脱钩改制过程中,经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况,有的甚至完全灭失。其原因有:一是注册资金相对较高,经济不发达地区一时难以承受;二是房地产估价师严重流失;三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度;四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。

　　从我国目前管理体制来看,评估业有房地产评估、土地评估和资产评估,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的管理办法多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时,房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的发展。

　　现有的房地产评估机构可以分为两类:一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制,但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司,有些依附于前者公司拿二手活,赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀,为了多争取业务,或迎合顾客不合理要求,或置评估规程和规范于不顾,或过度降低收费标准,或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益,导致国有资产、资源的严重流失,也扰乱了市场秩序,违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。

　　整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有 4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠,特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。

　　房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

　　WTO的加入和市场开放程度的加大,境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念,他们必将抢占我们的市场和人才。

　　当前各评估机构的评估人员主要包括两类:一是从业的注册估价师和估价人员;二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后,正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人,他们主要精力放在抓业务上,真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人,只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解,对于各项指标、数据只知其然不知其所以然,只简单地、机械地套用,在评估报告模板上修修改改,房地产评估报告质量令人担忧。

　　原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件,营造优良环境,切实解决估价人员的后顾之忧。首先,要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所;其次,要制定切实可行的人员安置方案:一是妥善解决好原来人员的安置问题,支付相应的安置费用和补偿费用;二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险;三是处理好各种对内负债性基金,如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等;四是处理分割好实物资产;五是落实改制机构组建新企业的启动资金;六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次,加大督查工作力度,坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则,严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。

　　在传统体制下,企业只要有政府或上级主管部门的批文,那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是政府的附属物,并不具有独立的人格,独立的财产,独立的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构,按《公司法》或《合伙企业法》,由注册房地产估价师出资,组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有,并承担相应的法律责任。此外,房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理,由政府有关部门管理。这样,就形成了以房地产评估机构为主体,政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度,使房地产评估机构真正面向市场,成为独立的经济法人。

　　将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并,现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后,换领统一的房地产评估执业资格,资产评估机构可从事房地产的评估,但必须具有足够数量的房地产估价师,并按规定取得机构从事房地产估价的资质。

　　完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查。并将一级资格制改为多级资格制,以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习,争取更高的估价师等级。

　　在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要,评估范围越来越广,评估对象会越来越错综复杂,每项评估都可能是好几种专业评估的交叉,往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成,因此各类评估机构应加强横向协作,建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织,使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此,开放中国房地产评估市场,一定要保护好中国境内的利益,有利于本国房地产市场的发展。

　　一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作,给估价人员及时充电;二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与,并选定其中一人为该项目负责人;当委托项目价值量大于某一限度(如5000万以上)时则该企业负责人必须亲自参与评估;三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导;四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定,修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核,发现违规者即进行重新评估或修正,而且对负责人和当事人进行处罚。年终时,企业必须进行总结性审核,再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方,及时发现和查处问题。

　　房地产评估机构脱钩改制后,资源处于重组和再分配的过程。一方面评估机构要努力抢占法定范围内的房地产评估市场;另一方面则要开发新的业务领域,发现新的经济增长点,如开拓与房地产评估相关的房地产拍卖、房地产信息咨询等市场,同时使企业拥有开展多种评估的能力,从单一房地产评估发展为房地产评估、土地评估、资产评估、工程造价、价格鉴证等综合评估机构。此外,不同地区的房地产评估机构之间可以联合、合并、连锁经营,构成价值链,走规模化发展的道路,这样既有利于评估机构提高市场占有率,打出品牌,又增加了业务量、提高了利润率。

　　相对于一般的估价对象而言,拆迁评估的估价对象较为复杂,种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型,同时,一次拆迁中也往往会面对大量的房屋,少则一、二栋,多则成片乃至一个小区,这些房屋又属于不同的业主所有。因此,一次拆迁评估中,估价结果既有整体价格,更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系,一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象,求出“栋”的基准价格,然后再将此价格修正到各个单元,且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。

　　一般评估中的“公开市场”包括要素有:一是买者和卖者完全出于自愿;二是具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现,对应起来研究:首先第一点,被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,不论是企业用房还是私房,拆迁都不可能逆转的。甚至,当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下,拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全,就可以申请进行强制拆迁;其次第二点,拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制,而不是能自主控制的;最后一点,拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目,其经济利益来源于改建项目,而不是拆迁房屋的本身,更不是双方一致的经济目标。由此可见,这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的“公开市场”相去甚远,其形成的成交价格,也就是拆迁补偿价格,也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。

　　同其他评估一样,拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等,但在应用时,这些原则要注意他们的特殊性。

　　(1)“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。首先,就合法产权来看,一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中,评估对象除产权房地产外,还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产,如临时建筑物、附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。其次,就合法使用来看,拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题,拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时,除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。比如说,根据地方制定的一些具体规定,如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等,产权用途为住宅,但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

　　(2)“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中,在合法原则前提下,在各种可能的利用方式中,选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。显然,待拆除的房屋不具备实现其最高最佳使用可能的几种实现方式之一,比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等,虽然从理论上讲,拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则,但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

　　个别地方政府在经营城市过程中,由于种种原因和驱动,存在不依法行政,甚至强行介入拆迁纠纷这一民事关系中,实则借公共利益之名追求商业利益,给拆迁评估工作造成种种干扰,这也是引起诸多拆迁纠纷的原因之一。具体表现如下:

　　尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁,并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受委托进行拆迁。但在某些地区,有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由,强行介入平等主体之间的交易活动。它们往往由一个直接行使政府权力的机构,摇身变为直接的拆迁人,既当裁判员,又当运动员。由于政府本身就成为拆迁纠纷的一方当事人,这就使得政府的行政裁决已经没有任何实质意义,更没任何公正可言。

　　拆迁纠纷本质是拆迁人与被拆迁人之间的民事纠纷,它可以并应当在民事范围里由双方自行解决。而且,也只有在拆迁人和被拆迁人之间进行自由协商、自愿选择时,才能最大限度达到平衡,对双方权益进行均衡保护,而不是对其中一方的严重偏重。行政权力强行介入民事关系,是导致该民事关系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆迁领域中绝大部分拆迁事项,与公共利益没有任何关系,但行政裁决、行政审批、行政强制等手段却大量使用,民事关系被扭曲、平等平衡关系被打破,个别地方政府通过发放拆迁许可、单方确定补偿价格和进行裁决甚至直接强制等手段代替了市场主体的自由选择,尤其是对被拆迁人而言,政府的干预往往损害了其最基本的生存权和最根本的财产权。政府强行干预必然后果就是造成拆迁人的力量和利益远远大于被拆迁人的严重失衡状态,并进一步引发严重的拆迁纠纷。

　　,为了社会公共利益的需要,可以对个人财产进行合法的限制和剥夺。但是,个别地方政府却借此将这个“公共利益”的概念无限扩大了,认为既然城市房屋建设是为了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某条大街上要建若干个商业大厦(本来就是商家的商业利益问题),却也被纳入城市改造的范畴,被说成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名义,就可以审批强制拆迁,就可以“打压”被拆迁人的利益。这样一来,拆迁纠纷由此产生。

　　城市房屋的拆迁补偿安置价格,是由地方政府决定的。各地方政府在高速发展、加快城市建设和改造进程中,为了吸引开发商的资金投向,大多以行政手段决定基本价格,压制市场价格。这样,开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润;开发商的资金投向了本地,本地的建设项目和城市建设也就有了发展的规模和速度,这也就是为什么有那么多的地方政府频频出击招商引资的原因所在。低成本高发展,是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场商家和政府“双赢”的轰轰烈烈的运动中,被拆迁人的利益有时甚至成为了吸引投资和高速发展的障碍。因此,降低成本,压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一,同时也是拆迁纠纷的焦点所在。

　　关于“公开市场价格”,对于有较多类似房地产交易资料的估价对象,可以通过三个以上类似的交易实例价格的修正,综合确定公开市场价格。对于没有类似房地产交易实例的估价对象,其公开市场价格的具体值又如何确定?另外,房地产估价是由专业估价人员按照估价目的,遵循估价原则,在综合分析影响房地产价格因素及其影响大小的基础上,采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程。据此,一般认为,凡是按照上述过程对估价对象评估结果,只要不超过公开市场价格一定范围,都应该认为是客观公正的。但是,到底“一定范围”是多大的数量范围?

　　如果公开市场价格的具体值不予量化,评估价格与公开市场价格差异范围又不予严格界定,那么对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果,很难让拆迁当事人认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立,评估业务竞争激烈,按照《城市房屋拆迁估价指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下,很可能出现一个评估机构公示估价结果后,被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。而当重新评估价格高于原估价结果时,被拆迁人就会认为原估价结果不公正,当估价结果异议又不能协商一致时,就会产生评估纠纷。

　　不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目,其所涉及的房屋拆迁均属于《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围。不言而喻,市政、公益项目建设与房地产开发经营项目的拆迁在性质上区别明显,前者是公益性质,后者则以营利性为主。但根据《城市房屋拆迁管理条例》同样要因为“城市建设需要”进行拆迁,加上借助行政强制性作后盾,致使开发性拆迁背离了民事活动自愿公平、等价有偿的固有属性。甚至实际运作中,往往更多地体现了作为拆迁人的开发商的利益。这样既有悖于公平原则,也由此引发社会矛盾,妨碍了市政、公益拆迁项目的正常进行。

　　《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁补偿范围是被拆除的房屋及其附属物,而对房屋及其附属物占用区域内的土地使用权是否提供补偿未作规定,一般便不再予以补偿。这是由我国房地分管的体制所决定的,房屋拆迁问题属于《房产法》管辖范围,不涉及土地问题,土地问题则归由《土地管理法》调控。但若按照《土地管理法》的立法原则来看,受让他人正在使用的国有土地的使用权的,应该是要支付地价款。

　　结合我国现实来看,随着近年来各城市级差地租的不断升值,对于那些被拆迁地点级差值优等,或迁出地与迁入地之间土地级差效益悬殊的被拆除房屋及其附属物所有人来说,《城市房屋拆迁管理条例》关于拆迁补偿范围不包括土地使用权的规定至少与情理不符的,土地使用权之收益未予考虑显失公平,特别是处在开发商以赢利为目的拆迁情形下尤甚。这也是如今多数拆迁居民买不到甚至买不起原有面积房屋而引起的诸多纠纷的一个被忽略了的原因。

　　伴随我国经济的高速发展和城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段，而房屋拆迁评估是房屋拆迁工作中的重要内容，同时也引发了一系列的问题。文章基于《物权法》的实施，针对拆迁评估中存在的不足，进行了分析研究，力求使拆迁评估结果适应房地产市场发展的要求。

　　随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。

　　《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。

　　《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可以说，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。

　　根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。

　　公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。

　　在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。

　　根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施；二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。

　　《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收，征收的前提必须是为了公共利益的需要，征收必须依照法律规定的权限和程序进行，征收的主体是国家，政府之外的任何组织、单位和个人无权征收。

　　《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”同时还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。这样房屋拆迁补偿范围将有所扩大。在《物权法》实施后，如何确定在拆迁安置补偿中补偿安置标准是体现《物权法》平等保护原则的重点。从拆迁条例实施的具体实践来看，我们依然采取以房地产市场评估为依据，同时遵循从优原则即应当在房地产市场评估价格的基础上，充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；公平原则即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；客观原则即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行房地产市场评估为依据。现阶段，处理拆迁安置补偿标准的突出矛盾，还是应该采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，而且应尽量减少自由协商因素，以消除不平衡现象。

　　针对城市房屋拆迁评估的特殊性，其评估方法在城市拆迁评估中都有其适应性和局限性，没有绝对的最佳评估方法，只有相对较好的评估方法，应此要具体问题具体分析。而要保障拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面要提高专业人员的专业素质，注重平时市场资料的积累，并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序；另一方面要加强评估人员的责任心训练，要站在被拆迁人的角度换位思考，真正

　　体会到我们计算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我国房地产评估经过十余年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。随着《物权法》的实施，城市房屋拆迁安置工作将不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题和矛盾会更多的引起各级地方政府的重视。随着社会的发展，房地产拆迁评估技术会越来越科学和规范。

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